השקעה בקרקע חקלאית 

ישנן חברות רבות שמשווקות "קרקעות חקלאיות" להשקעה. לפעמים מדובר במכירה של "זכות ליחידת דיור עתידית" או "זכות לשטח משרדים עתידי" וכו' .

מבחינה פורמלית, אין בעיה עם השקעה כזו, אם כי היא מכילה סיכון מסוים ורמת ספקולטיביות ועל כן לא השקעה מסוג זו, מורכבות עד מאד, ועסקה כמו זו כאמור וודאי שלא מומלצת לכולם - אך יחד עם זאת,  לה יש גם יתרונות. 

כל רוש מתעניין אשר מעוניין לבצע השקעה כזו חשוב לו מאוד להתנהל כקונה זהיר ויבחן היטב את  הדברים. 

ברוב, ולמעשה כמעט בכל המקרים, החברות המשווקות קרקעות כאלו מוכרות למשקיעים קרקע "בתולית" שעדיין אין לה תכנית בנין עיר חדשה בהכנה. קרי, קרקע חקלאית. 

כלומר מוכרים כי קיימת ציפייה להפשרה! ובכן יש ציפייה שבעתיד בקרקע זו יתקיימו הליכים רציניים וכחלק מכך תוכן תכנית חדשה לשינוי יעוד ובמסגרתה יוענקו לקרקע זכויות בניה רבות, בין היתר למגורים מסחר (שימושים מעורבים.

זו בדיוק הציפה לה משתוקק הקונה.

בהתאם לכך, מוצגת לקונים / למשקיעים חוות דעת של שמאי על פי תקן 22, הכוללת מודל כלכלי עתידי שבו השמאי מנתח את אותו רעיון תכנוני עתידי. כלומר, השמאי מניח "הנחת עבודה" לגבי רעיון תכנוני שיש ליזם שמשווק את הקרקע ועל בסיס כך מציג ניתוח כלכלי של הרווח הצפוי - אם וכאשר הרעיון יתממש ואם וכאשר יוענקו זכויות בניה באותה קרקע. 

היכן מתעוררת לה הבעיתיות? 

למרות שפני המשקיעים יש חוות דעת של שמאי, השמאי אינו מבטיח בכלל שיעוד הקרקע ישתנה בעתיד, ויש הבדל בין להיות משקיע שלוקח סיכון מחושב לבין להיות "פתי מאמין לכל דבר". 

כאשר משווקים קרקעות כאלה והיזמים מציגים ללקוחות חוות דעת של שמאי, השמאי לא מסתיר את העובדות התכנוניות - פשוט צריך לקרוא את חוות הדעת באופן מלא ומקצועי. 

אף על פי שאני מתווך דירות בתל אביב, לא אחת נתקלתי - למשל במקרה בו שווקה קרקע חקלאית עם חוות דעת של שמאי שבה מוצג מודל כלכלי מרשים ביותר המתאר את השווי העתידי הצפוי של אותה קרקע והיעוד שלה ישתנה לבניה. 

אולם יחד עם זאת, באותה נשימה, השמאי מפנה בחוות דעתו לפרטי תכנית המתארת הכוללת של אותו יישוב. 

נסביר שתכנית המתארת הכוללת היא אחת התכניות החשובות ביותר כאשר בוחנים כדאיות השקעה בקרקע חקלאית. 

ובכן, בישובים רבים קיימת תכנית כזו והיא מהווה את "מפת הדרכים" של הישוב ומציגה מה אותו יישוב מתכוון לעשות באותו מתחם. האם המתחם המסויים צפוי לשנות את היעוד שלו בעתיד? ואם כן, מהו ולאיזה יעוד? (מגורים, משרדים וכו'), או שבכלל אין היתכנות לשינוי ייעוד. 

לענייננו: באותה חוות דעת של שמאי, מציין השמאי שאותו מתחם שלגביו נערך המודל הכלכלי המרשים מסומן בתוכנית המתארת הכוללת לשמורת טבע ולפארק.

וכאן למעשה, המודל המרשים שהוצג לעיל, אינו "מעוניין להשתתף" בבנייה רוויה, כיוון שהיעוד לו מיועד לפארק יורק, על פי התוכנית הכוללנית.

העובדה הזו אף פעם לא סומנה באותה חוות דעת, אך היא בהחלט מצויינת ומספיקה על כך.

יש להדגיש כי אנשי נדל"ן המצויים בתחום המקרקעין בראש ובראשונה יבקשו לעיין בעיון רב ב- תכנית כוללנית, יקראו את התקנון שלה ויבינו לבד שאין להפשרה סיכויים, לשינוי ייעוד במתחם המוזכר. 

ומכאן, עיננו הרואות כי כל המוצג = מודל כלכלי עתידי הוא תיאורטי לחלוטין. 

חשוב להבין, תכנית כוללנית היא מסמך שמאושר על ידי הועדה המחוזית ומגדיר מראש מדיניות לאותו יישוב לעשרות השנים הקרובות - (תוכנית זו) איננה תלויה ברצונות נקודתיים של ראש העיר בהווה או בעתיד ולא בכל מיני "עסקנים" פוליטיים.

לכן, קרקע המסומנת בתכנית כוללנית לפארק או שמורת טבע וכו', קרוב לוודאי שמדובר ביעד שלה והיא ככל הנראה לא תשמש לבניה רוויה ולא בתוך כמה שנים, לא בעוד 4 שנים ולא בעוד 9 שנים. 

בנוסף, החברות המסחריות טענו בתשוקה שיש סיכוי מצוין לשינוי יעד עקב אישור תכנית למתחם הסמוך לקרקע הנ"ל.

ובכן, נדגיש כי תכנית שינוי יעד אושרה למתחם הסמוך, אך אותו מתחם הסמוך נמצא בתכנית הכוללנית כמיועד לבנית שכונה חדשה הכוללת אלפי יחידות דיור, ובקרקע הסחירה רשום בתכנית הכוללנית במפורש שמספר יחידות הדיור המתוכננות בה הוא אפס (!). 

לסיום:

כאשר מתבצעת השקעה בנדל"ן בכלל וב"קרקע חקלאית" בפרט, חובה לחקור בעומק את כל התוכניות החלות עליה, לבחון את כל התוכניות המתוכנן להן, לכל מי שמצפה להרוויח משינוי יעד, כמו הרחבת זכויות וכו', לבדוק מכל מקום את תוכנית הכוללנית.

ברוב הערים קיימת תוכנית כזו ואם הקרקע לא מסומנת בה לצורך פיתוח עתידי - הנני סבור כי עם קרקע זו, סיכוייה להפשרה כמעט אפסיים בעתיד. 

יש כמובן כאלו ואחרים שסבורים כי לא ניתן לחזות את העתיד, ושארצנו היפה, מדינת ישראל, הינה מדינה בצמיחה ויתכן שביום מן הימים, אותו מתחם של "שמורת טבע" ישתנה את יעודו.

אנו לעומת זו סבורים כי זו רק הנחה מוחלטת שאינה מתיישבת עם השכל הישר, מתוך מקום של סתירה בין הנתונים בפועל לבין הנתונים המוצגים ב תוכניות והמדיניות.

מקווה שלמדתם :)

 **האמור מהווה המלצה ואינו מעניק ייעוץ בלבד ועל כן יש להסתייע בגורמי מקצוע**